DSR 계산 방법, 연봉별 주담대 한도 보는 법

DSR은 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 은행권 DSR 40%를 예로 들면, 연봉 5000만원인 사람은 모든 대출 원리금 합계가 연 2000만원, 월 약 167만원 안에 들어와야 합니다.

은행 앱에서 주담대 한도 조회를 눌렀는데 생각보다 적게 나올 때가 있습니다. 그럴 때는 집값보다 먼저 내 소득에서 월 상환 여유가 얼마나 남는지 보는 편이 빠릅니다. DSR은 바로 그 숫자를 보는 장치입니다.

계산식은 이렇게 단순합니다

계산식	DSR = 연간 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
소득	근로소득, 사업소득 등 대출 심사에서 인정되는 연소득을 봅니다.
부채	주택담보대출 원리금뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 학자금대출 원리금도 영향을 줄 수 있습니다.
은행 예시	은행권 40%를 기준으로 먼저 감을 잡습니다. 금융위원회 자료에서는 제2금융권 차주단위 DSR 기준을 60%에서 50%로 낮추는 흐름도 안내했습니다.

핵심은 “집값 70%까지 빌릴 수 있다”는 말과 “내가 그 돈을 매달 갚을 수 있다”는 말이 다르다는 점입니다. LTV가 집값 기준이라면, DSR은 내 소득 기준입니다.

연봉별 숫자로 대충 감 잡기

아래 표는 은행권 DSR 40%를 단순 적용한 예시입니다. 기존 대출이 없고, 40년 원리금균등상환, 연 4.0% 금리를 가정했습니다. 마지막 열은 한도 계산용 금리가 높아지는 상황을 이해하기 위해 연 5.5%로 다시 본 값입니다.

이 표는 승인표가 아닙니다. 집 보러 가기 전, 내 소득에서 월 상환액이 어느 정도까지 버틸 수 있는지 보는 메모장에 가깝습니다. 집값, 지역, LTV, 정책대출, 은행 내부 기준이 들어가면 숫자는 다시 움직입니다.

기존 대출이 있으면 여기서 바로 줄어듭니다

연봉 5000만원, DSR 40%라면 연간 원리금 여유는 2000만원입니다. 그런데 이미 신용대출이나 자동차 할부로 1년에 360만원을 갚고 있다면, 새 주담대에 쓸 수 있는 여유는 1640만원으로 줄어듭니다.

이 부분이 실전에서 꽤 큽니다. 신용대출 금액은 작아 보여도 만기가 짧게 잡히면 연간 원리금이 크게 계산될 수 있습니다. 그래서 주담대 한도 조회 전에는 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부, 학자금대출을 같이 보는 게 좋습니다.

은행 상담 전에 적어둘 순서

1. 연소득을 먼저 확인합니다.
2. 적용될 DSR 비율을 봅니다. 은행권인지 제2금융권인지, 상품과 심사 기준이 무엇인지에 따라 달라질 수 있습니다.
3. 기존 대출의 연간 원리금을 뺍니다.
4. 남은 월 상환 여유로 가능한 주담대 원금을 역산합니다.
5. 그 원금이 LTV 기준 대출한도보다 큰지 작은지 비교합니다.
6. 스트레스 DSR이 적용되면 더 보수적인 금리로 다시 봅니다.

계약 직전에는 순서가 더 중요합니다. “집값의 몇 %까지 되나”만 보고 가면 잔금 때 막힐 수 있습니다. DSR이 먼저 걸리는 사람은 현금을 더 넣어도 대출 원금이 크게 늘지 않는 경우가 있습니다.

헷갈리기 쉬운 질문

DSR 40%면 월급의 40%까지 갚아도 된다는 뜻인가요?

엄밀히는 월급이 아니라 연소득 기준입니다. 연간 모든 대출 원리금 상환액이 연소득의 40% 안에 들어오는지를 봅니다.

카드값도 DSR에 들어가나요?

일반적인 생활 카드 결제액을 그대로 넣는 식은 아닙니다. 다만 카드론, 현금서비스, 일부 할부금융처럼 대출 성격이 있는 금액은 영향을 줄 수 있습니다.

소득이 높으면 LTV만큼 다 받을 수 있나요?

그렇지 않습니다. LTV, DSR, DTI, 은행 심사, 주택가격별 한도, 정책대출 한도가 함께 적용됩니다. 실제 대출 가능액은 보통 여러 기준 중 낮은 쪽으로 결정됩니다.

공식·참고 문서

• 금융위원회: 2026년도 가계부채 관리방안
• 금융위원회: 가계부채 관리 강화방안
• 국토연구원: 총부채원리금상환비율 DSR
• 금융위원회: 3단계 스트레스 DSR 시행방안